AVM’lerin Sahibi de Dükkan Kiracısı da Zorda

Türkiye’de sayıları 440’a yaklaşan alışveriş merkezlerinin bankalara devir tehlikesiyle karşı karşıya olduğu Türk basınında yer almıştı. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği Başkanı Hüseyin Altaş, AVM’lerin toplamda 15 milyarı doları bulan yatırım kredisi borçlarını çeviremediğini ve 30 civarında AVM’nin bankalara devir yolunda olduğu söylemişti. Altaş, bankalarla ilişkiler düzelmezse en büyük AVM sahiplerinin bankalar olacağını belirterek, döviz cinsinden kullanılan kredilerde TL’ye dönülmesini istemişti. Altaş ve dernek yetkilileri, VOA Türkçe’nin röportaj talebini kabul etmedi.

Ancak ekonomi yazarı Uğur Gürses, bankaların borçları karşılığında AVM’lerin anahtarını almayı çözüm yolu görmeyeceği düşüncesinde. VOA Türkçe’nin sorularını cevaplayan Gürses, “Tabii ki bankaların kredi verdikleri müşterilerinden teminat olarak aldıkları birçok varlık var. Muhtemelen ipotek koyarak bu kredileri veriyorlar. Çıkan haberlerden bu kredi sürecinin sonunda hiç tolerans sağlamadan bu teminatlara el koyma sürecine geldikleri anlaşılıyor. Ama bankaların bunu çok arzu ettiğini düşünmüyorum. Çünkü bir şekilde onu da götürüp satmanız gerekir. Bankaların çoğunlukla kredi verdiği müşterilerinin batmasına imkan vermeden yüzdürmeye çalıştıklarını biliyoruz” diye konuştu.

“Döviz şokuyla ve kiraların TL’ye döndürülmesiyle ödeme zorluğu başladı”

2018 ve 2020 yıllarında döviz kurunun ani yükselişinin tüm şirketleri zor duruma düşürdüğünü söyleyen Gürses, “AVM sektöründe kredilerin ağırlıkla dövizle olması sebebiyle büyük hasar yarattığı açık. Dolayısıyla onların bunu TL’ye çevirmek istemeleri, krediyi yüzdürmeye çalışmak istemeleri normal. Bugünkü kurlardan TL’ye çevrilmesini tabii ki bankalar kabul edecektir. Ama geçmişteki kur olursa bankalar da kabul etmek istemeyecektir” dedi.

2002 ve 2013 yılları arasındaki döviz kurunun istikrarlı olduğu dönemde bu kredilerin AVM’lere kolayca verildiğini ifade eden Gürses, “Hem bankacılık kesimine hem reel sektöre bir atalet gelmişti. Kurların hep orada kalacağı varsayımıyla bu sürdürüldü. Ama Türkiye’nin makroekonomik ve siyasi krizlere girmesi bu kur istikrarını sona erdirdi. Geçmişte dövizle kredi alanlar aynı zamanda dövizle kiraya veriyorlardı. Dolayısıyla kredi ve kira geliri birbirini karşılıyordu. Ama tabii kur şokundan dolayı kiracılar bunu geri ödeme zorluğuna düşünce, bu kaçınılmaz olarak AVM sahiplerini zor durumda bıraktı” ifadelerini kullandı.

“Borç TL’ye döndürüldüğünde hala geri ödenmezse banka el koyar”

Gürses, AVM’lerin enerji sektöründe yaşanan 40 milyar dolarlık kredi borcunun ödenememesi ve birçok enerji şirketinin batmasıyla benzer durumda olduğunu söyledi. AVM sektöründe de iflasların yaşanacağını sözlerine ekleyen Gürses, “Bankalar borçları yüzdürmek için yine birtakım tavizler verebilirler ama temel sorun TL’ye döndürülmesine rağmen geri ödeme kapasitesi olacak mı olmayacak mı? İşin sonunda, bu yolla da ödeme güçlüğü geçmiyorsa, bütün imkanlar kullanıldıysa o zaman bu ipoteklere el konulması kaçınılmaz” dedi.

Perakendecilerin talebi ‘ciro kirası’

 

AVM yatırımcılarının gelir kaynağını oluşturan AVM dükkanlarının kiracıları da kiralarını ödemekte zorluk çekiyor. Kiralar bazı yerlerde belirlenmiş sabit fiyatlarla bazı yerlerde ise dükkanların ciroları üzerinden ödeniyor. Birleşmiş Markalar Derneği Başkanı Sinan Öncel, perakendecilerin sıkıntılarını aşabilmesi için tamamen ciro üzerinden kira ödeme sistemine geçilmesi gerektiğini söyledi. VOA Türkçe’ye konuşan Öncel, “Şu anda Türkiye’de 440 civarında AVM’nin çok önemli bir bölümünde kiracılara yaptıkları ciro nispetinde birtakım katkılar sağlanıyor, indirimler veriliyor. Ama bunu yönetmek gerçekten kolay değil. Bütün kiracıları memnun etmek de kolay değil. Çünkü diyelim, bana yüzde 20 indirim yeterli olabilirken, başka bir sektörün kar yapısından dolayı yüzde 40 indirim yeterli olmayabiliyor. O yüzden en hakkaniyetli olanı ciro kirası uygulanması. Sözleşmelerimizde bizim herkesin ciro kira oranı yazıyor. Bu oranı arttırarak yüzde 8 yazıyorsa yüzde 12’ye çıkararak, yüzde 10 yazıyorsa 13-14’e çıkararak ciro kirasına geçilmesi en azından şu pandemi döneminde altışar aylık dönemler zarfında geçilmesi perakende sektörünü büyük ölçüde rahatlatır” diye konuştu.

2018 yılında kira ödemelerinin döviz cinsinden belirlenmesinin yasaklanmasının da kiracılar için fayda sağladığına işaret eden Öncel, “Dövizin hızlı dalgalanması sebebiyle bir anda sizin nakit akışınız alt üst olabiliyordu. Doğru bir kararla TL’ye döndürüldü kiralar. Ben son üç senede TL’ye geçtikten sonra açılan AVM’lere dikkat çekmek istiyorum. Bu AVM’lerin çok önemli bir bölümü ciro kirasıyla kiralama yaparak açıldı. Yani demek ki Türk Lirası'yla hatta ciro kiralamasıyla bu iş yapılabiliyor ve bu şekilde sürdürülebiliyor” ifadelerini kullandı.

“Tedbirlerle ciromuzun yüzde 60’lık saat dilimini kaybettik”

Öncel, AVM’lerdeki perakende sektörünün salgının başladığı dönemde iki ay kapalı kalmasına karşın bu sürecin AVM sahiplerinin kira almaması sayesinde en az hasar atlatıldığını ifade etti. Devletin salgın koşullarından en fazla etkilenen ve AVM’lerin de aralarında yer aldığı bazı sektörlere sağladığı ucuz kredi imkanlarının ve kısa çalışma ödeneğinin de büyük katkı sağladığını söyleyen Öncel, “Türkiye’deki perakende sektörü gerçekten dünyadan pozitif ayrıştı diyebiliriz. İkinci kapanma dönemine kadar geldiğimiz süreçte perakende sektörü durumu idare etti. Bundan sonraki dönem özellikle Kasım ayının son haftasında başlayan ikinci kapanma dönemi sorunlu geçiyor. AVM’lerdeki mağazalarımızın Cumartesi Pazar kapalı kalması ve akşam 8’de kapanması bizim ciro yaptığımız yüzde 60’lık saat dilimini kaybetmemize sebep oldu. Bu da tabii ki yıkıcı bir etkiyi beraberinde getiriyor. Bir an önce tedbirlerle beraber hafta sonu açılmayı bekliyoruz. Düşen vaka sayılarıyla orantılı olarak açılmasını dört gözle bekliyoruz diyebilirim” dedi.

Ciroda düşüş Kasım ayında başladı

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği’nin Kasım ayında yayımladığı ‘AVM Endeksi’ de yeni tedbirlerin uygulanmaya başladığı dönemden itibaren perakende sektöründeki durgunluğu gösteriyor. Metrekare başına elde edilen ciro hem İstanbul hem de Anadolu’daki AVM’lerde Ekim ayına göre düştü. Endekse göre, Kasım ayında bir cirolar önceki aya göre, İstanbul’da 1,661 TL’den 1,530 TL’ye, Anadolu’da ise 1,111 TL’den 968 TL’ye geriledi.

Birleşmiş Markalar Derneği’nin 339 markayı bünyesinde barındıran 129 üyeyle yaptığı ankette de AVM’lerdeki perakende sektörünün 2020 yılındaki toplam cirosunun önceki yılın altında kaldığına dikkat çekildi. Ankete göre, AVM’lerdeki mağazaların yüzde 56’sı, 2020 cirolarının 2019’un yüzde 70’ine bile ulaşamadığını belirtti. Aralık ayında ise AVM mağazalarının yüzde 66’sının cirosu, önceki yılın aynı ayının yüzde 60 altında kaldı. Dernekten yapılan yazılı açıklamada, “Perakende çok acil ekonomik aşı bekliyor. Eğer önerilerimize kulak verilmez ve acil ‘ekonomik aşı’ yapılmazsa yakın gelecekte birçok markamızı maalesef kaybedebiliriz” ifadelerine yer verildi. Derneğin anketinde üyelerin yüzde 55’inin e-ticaret cirolarını yüzde 100’ün üzerinde arttırdığı ve üyelerin yüzde 31’inin toplam cirolarının en az yüzde 21’ini e-ticaretten elde ettiğine yer verilmesi de dikkat çekti.

“Markalar zarar görürse AVM’ler kapanır”

Öncel, ciroların düşüşünü e-ticaretle telafi etmeye çalıştıklarını ancak bunun yeterli olmadığını da kaydetti. Son 20 yılda AVM’lerin perakende sektörünün gelişmesine büyük katkı sunduğunu söyleyen Öncel, “AVM’ler biliyorsunuz koridorlardan oluşuyor. O koridorlarda kapanan mağaza sayısı arttıkça, açık olan mağaza sayısının da iş yapamama riski var. Çarşının yaşamasını istiyoruz biz. Geleneksel kapalı çarşıdan gelen, en küçük biriminden en büyük birimine bütün fonksiyonları yerine getiren bir organizma olarak çarşının yaşaması gerekiyor ki o AVM canlı olsun, tüketici oraya girdiğinde iğneden ipliğe bütün ihtiyacını karşılayabilsin. Buraları yaşatanlar markalar. Eğer markalar zarar görürse, markalar kapanmak zorunda kalırsa bu defa ister istemez o ticaret merkezleri de kapanmak durumunda kalacak” diye konuştu.

Amerikanın Sesi